Copropriété et Airbnb à Marseille : ce que dit votre règlement en 2026

Copropriété et Airbnb à Marseille : ce que dit votre règlement en 2026

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Mis à jour : Avril 2026

Beaucoup de propriétaires marseillais découvrent trop tard que leur règlement de copropriété interdit la location courte durée. Après avoir réalisé toutes les démarches administratives — numéro d'enregistrement, déclaration en mairie, création du compte Airbnb — ils se retrouvent bloqués par une clause dans leur règlement de copropriété. Parfois, c'est leur syndic qui les contacte. Parfois, ce sont leurs voisins qui saisissent la justice.

En 2026, ce risque est encore plus réel qu'avant. Le Conseil constitutionnel a validé le 19 mars 2026 une disposition clé de la loi Le Meur de novembre 2024, qui renforce l'encadrement des meublés touristiques en copropriété. Le cadre juridique a changé. Ce guide vous explique ce que votre règlement autorise ou interdit, et comment vous protéger. GuestFavorites

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Pourquoi le règlement de copropriété est si important

En France, louer son appartement sur Airbnb n'est pas un droit absolu. Il est encadré à la fois par la réglementation municipale (90 jours, numéro d'enregistrement) et par les règles internes de votre copropriété. Ces deux niveaux sont indépendants : vous pouvez être parfaitement en règle avec la Ville de Marseille et totalement illégal vis-à-vis de votre copropriété.

Le règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée. À défaut d'interdiction expresse, elle reste autorisée, mais une modification du règlement est possible. Depuis la loi Le Meur, l'interdiction peut être adoptée à la majorité des deux tiers des voix dans certains cas, et non plus uniquement à l'unanimité. Merci Conciergerie

Le règlement de copropriété peut parfaitement contenir une clause interdisant ou régissant précisément l'activité de location touristique de courte durée au sein de l'immeuble. Airbtics

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Étape 1 : Trouvez et lisez votre règlement de copropriété

Votre règlement de copropriété vous a été remis lors de l'achat de votre bien — il figure dans l'acte authentique signé chez le notaire. Si vous ne le retrouvez pas, vous pouvez en obtenir une copie auprès de votre syndic de copropriété.

Dans ce document, cherchez les sections intitulées :

• "Destination de l'immeuble"
• "Usage des lots"
• "Activités autorisées / interdites"
• "Habitation bourgeoise" ou "habitation exclusivement bourgeoise"

C'est dans ces sections que se trouve la réponse à votre question.

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Les 3 situations possibles

Situation 1 — Aucune clause restrictive : vous êtes libre

Si votre règlement de copropriété ne mentionne pas de restriction sur la location courte durée ni de clause d'habitation bourgeoise, vous êtes libre de louer sur Airbnb — dans le respect de la réglementation marseillaise (90 jours max, numéro d'enregistrement, etc.).

C'est la situation la plus favorable. Elle concerne une partie des copropriétés marseillaises, notamment les immeubles construits avant les années 1980 dont les règlements n'anticipaient pas la location saisonnière en ligne.

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Situation 2 — Une clause "d'habitation bourgeoise simple"

C'est la clause la plus répandue dans les copropriétés françaises. Elle précise que l'immeuble est destiné à l'habitation, sans interdire explicitement toutes les activités.

Dans ce cas, la situation est nuancée. À l'origine, les juridictions considéraient qu'il était possible d'effectuer de la location touristique de courte durée, dans la mesure où une telle pratique n'était pas considérée comme une activité commerciale. Certains tribunaux ont validé la LCD sous clause d'habitation bourgeoise simple, d'autres l'ont interdite. Airbtics

Ce que ça signifie pour vous : le risque juridique existe mais n'est pas automatique. Si un voisin ou le syndic vous assigne en justice, le tribunal tranchera au cas par cas selon la formulation exacte de votre clause. Avant de vous lancer, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou interrogez votre syndic par écrit.

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Situation 3 — Une clause "d'habitation bourgeoise exclusive" ou d'interdiction des activités commerciales

C'est la clause la plus restrictive. Elle réserve l'immeuble à un usage d'habitation en excluant toute activité commerciale — ce qui inclut le meublé de tourisme selon la jurisprudence actuelle.

La présence de cette clause interdit toute activité professionnelle, notamment le meublé de tourisme. Lodgify

Dans ce cas, louer votre résidence secondaire sur Airbnb est interdit. La seule façon de contourner cette interdiction est de la faire lever en assemblée générale des copropriétaires — ce qui est désormais soumis à un vote à la majorité des deux tiers.

Exception importante — résidence principale : si le logement que vous envisagez de louer constitue votre résidence principale, vous n'êtes pas concerné par ce type d'interdiction. L'objectif du législateur est en effet de cibler les logements durablement captés par l'activité touristique, et non les usages occasionnels. GuestFavorites

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Ce que la loi Le Meur a changé en 2026

Le vote à la majorité des deux tiers : la grande nouveauté

Avant novembre 2024, interdire les locations courtes durées dans une copropriété nécessitait l'unanimité des copropriétaires — un seuil quasi impossible à atteindre en pratique. Désormais, les copropriétés dont le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise peuvent voter cette interdiction à la majorité des deux tiers. Mon Cercle Immo

Dans une décision rendue le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé cette disposition clé de la loi Le Meur, confirmant la possibilité pour certaines copropriétés de modifier leur règlement afin d'interdire les meublés touristiques à la majorité des deux tiers, et non plus à l'unanimité. GuestFavorites

Ce que ça signifie concrètement : si vous louez actuellement en LCD dans une copropriété avec clause d'habitation bourgeoise, vos voisins peuvent désormais voter votre interdiction lors d'une assemblée générale avec seulement les deux tiers des voix. C'était quasi-impossible avant. Aujourd'hui, c'est réaliste.

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Les conditions du vote

Le vote à la majorité des deux tiers n'est possible que si le règlement de copropriété comporte déjà une clause d'habitation bourgeoise, c'est-à-dire une clause qui interdit les activités commerciales dans les lots à usage d'habitation. À défaut, toute modification reste soumise à l'unanimité des copropriétaires. GuestFavorites

Et cette interdiction reste réversible : les copropriétaires peuvent revenir sur cette interdiction dans les mêmes conditions de majorité. GuestFavorites

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Les nouveaux règlements : une mention obligatoire

Le nouvel article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les règlements de copropriété établis à compter de l'entrée en vigueur de la loi Le Meur de novembre 2024 mentionnent de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme. Tous les nouveaux règlements de copropriété doivent se prononcer expressément sur ce sujet. Airbtics

Si vous achetez un appartement dans un immeuble neuf ou récemment mis en copropriété, la réponse est désormais inscrite noir sur blanc dans le règlement. Plus d'ambiguïté.

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L'information obligatoire en assemblée générale

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La loi Le Meur impose désormais, dans toutes les copropriétés, que toute nouvelle activité de location de courte durée nécessitant une demande de changement d'usage fasse l'objet d'un point d'information lors de la prochaine assemblée du syndic de copropriété. Merci Conciergerie

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Ce que vous devez vérifier avant de vous lancer

Checklist avant de publier votre première annonce

• Récupérez votre règlement de copropriété auprès de votre syndic si vous ne l'avez pas
• Lisez la section "Destination de l'immeuble" — cherchez les termes "habitation bourgeoise", "activités commerciales", "usage exclusif d'habitation"
• Identifiez le type de clause : aucune restriction / habitation bourgeoise simple / habitation bourgeoise exclusive
• Vérifiez si un vote a déjà eu lieu en assemblée générale sur la location courte durée — demandez les PV des AG des 3 dernières années à votre syndic
• Consultez un avocat si votre clause est ambiguë ou si vous avez un doute
• Informez votre syndic par écrit de votre activité si votre règlement l'autorise — traçabilité en cas de litige ultérieur

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Ce que vous risquez en cas de violation

Si vous louez en LCD en violation de votre règlement de copropriété, vos voisins ou le syndicat de copropriétaires peuvent vous assigner en justice. Les conséquences peuvent inclure :

• Injonction de cesser la location courte durée sous astreinte journalière
• Dommages et intérêts versés au syndicat pour le préjudice causé
• Frais de procédure à votre charge
• Signalement à la mairie qui peut conduire à la suspension de votre numéro d'enregistrement

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La résidence principale : une protection solide

Il est essentiel de le rappeler clairement : si le logement que vous louez est votre résidence principale, vous bénéficiez d'une protection spécifique. L'interdiction ne concerne pas les résidences principales, mais uniquement les résidences secondaires. Le texte cible les logements durablement affectés à une activité touristique. GuestFavorites

Même dans une copropriété avec clause d'habitation bourgeoise exclusive, même après un vote à la majorité des deux tiers, vous restez autorisé à louer votre résidence principale dans la limite de 90 jours par an à Marseille. C'est une protection légale que vos voisins ne peuvent pas vous retirer.

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Que faire si votre copropriété vote l'interdiction ?

Si vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire en LCD et que votre copropriété vote une interdiction :

1. Vérifiez la validité du vote. Le vote à la majorité des deux tiers n'est légal que si votre règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise. S'il n'en contient pas, l'unanimité reste requise. Une erreur de procédure peut invalider le vote.

2. Contestez dans les délais. Un vote d'assemblée générale peut être contesté en justice dans un délai de 2 mois après la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision est définitive.

3. Basculez en LLD ou bail mobilité. L'interdiction vise spécifiquement la LCD (meublé de tourisme). L'interdiction vise les locations de courte durée, mais laisse la possibilité de louer en longue durée. Un bail mobilité (1 à 10 mois) reste possible même dans une copropriété ayant voté l'interdiction LCD. GuestFavorites

4. Proposez un vote de levée. Les propriétaires conservent la possibilité de réexaminer toute interdiction, et toute interdiction peut être réexaminée selon les mêmes règles de majorité. YourHostHelper

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FAQ

Mon règlement est ancien (1970, 1980) et ne mentionne pas Airbnb — puis-je louer ?Si votre règlement ne contient pas de clause d'habitation bourgeoise exclusive ni d'interdiction des activités commerciales, vous pouvez louer. Si votre règlement contient une clause ambiguë, consultez un avocat avant de publier votre annonce.

Mon voisin loue déjà en LCD dans mon immeuble — ça veut dire que c'est autorisé ?Pas nécessairement. Le fait qu'un voisin loue sans avoir été inquiété ne signifie pas que le règlement l'autorise. Si le règlement l'interdit, la situation de votre voisin est potentiellement aussi illégale que la vôtre.

Le syndic peut-il m'interdire de louer sans vote en assemblée générale ?Non. Seule une clause du règlement de copropriété ou un vote en assemblée générale peut restreindre votre droit de location. Le syndic ne peut pas agir unilatéralement.

Si je loue ma résidence principale sur Airbnb, mes voisins peuvent-ils m'en empêcher ?Non. Même en cas de vote d'une interdiction, la location de courte durée de la résidence principale est toujours possible. GuestFavorites

Dois-je informer mon syndic que je loue sur Airbnb ?Ce n'est pas légalement obligatoire pour une résidence principale. En revanche, c'est recommandé pour éviter tout malentendu et montrer votre bonne foi. Pour une résidence secondaire, les nouvelles règles imposent une information en assemblée générale lors de toute demande de changement d'usage.

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Ce que Host Corner fait pour vous

Vérifier son règlement de copropriété avant de se lancer en LCD est une étape que beaucoup négligent — et qui peut coûter cher. Chez Host Corner, nous intégrons cette vérification dans notre accompagnement initial pour chaque nouveau propriétaire.

Nous vous aidons à :

• Analyser votre règlement et identifier le type de clause applicable
• Sécuriser votre conformité avant la publication de votre première annonce
• Assurer une veille réglementaire sur les évolutions de la loi Le Meur et leurs effets locaux à Marseille

Vous avez un doute sur votre situation ?Contactez-nous pour un audit de conformité gratuit →

Article publié en avril 2026. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit de la copropriété.

Sources :

• Conseil constitutionnel — Décision du 19 mars 2026 (QPC loi Le Meur)
• Loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 — Loi Le Meur
• Service-Public.fr — Meublés de tourisme en copropriété
• Jedeclaremonmeuble.com — Réglementation LCD 2026

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