Nouvelle réglementation 2026 : Ce qui change pour la location courte durée à Marseille

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Mise à jour : Janvier 2026

Depuis le 1er janvier 2026, la réglementation de la location courte durée à Marseille a connu des changements majeurs. Que vous soyez propriétaire actuel ou futur de location saisonnière, il est essentiel de comprendre ces nouvelles règles pour rester en conformité et éviter les sanctions. Notre conciergerie vous explique tout ce qu'il faut savoir.

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Les changements majeurs en 2026

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1. Réduction de 120 à 90 jours pour les résidences principales

La mesure phare de 2026 : depuis le 1er janvier, la durée maximale de location d'une résidence principale passe de 120 jours à 90 jours par an.

Ce que cela signifie concrètement :

• Vous pouvez louer votre logement principal (celui que vous occupez au moins 8 mois par an) uniquement 90 jours maximum par année civile
• Cette limite s'applique du 1er janvier au 31 décembre
• Aucun cumul possible d'une année sur l'autre

Sanctions en cas de dépassement :

• Amende civile de 15 000 € pour le propriétaire
• Possible retrait de l'autorisation de louer
• Inscription au fichier des infractions

Notre conseil : Tenez un calendrier précis de vos locations. Certaines plateformes comme Airbnb peuvent vous aider à suivre automatiquement le nombre de jours restants, mais restez vigilant car c'est vous qui êtes responsable légalement.

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2. Compensation obligatoire dès le premier logement pour les résidences secondaires

C'est le changement le plus restrictif de 2025-2026. Depuis avril 2025, transformer une résidence secondaire en meublé de tourisme nécessite désormais une compensation dès le premier bien.

Avant 2025 :

• Le premier logement en résidence secondaire pouvait être loué sans compensation
• La compensation n'était exigée qu'à partir du 2ème logement

Depuis 2025 :

• Compensation obligatoire dès le 1er logement
• Plus aucune autorisation temporaire sans compensation

Qu'est-ce que la compensation ?

Pour obtenir l'autorisation de transformer votre résidence secondaire en location touristique, vous devez simultanément :

• Soit transformer un local commercial en logement d'habitation de surface équivalente
• Soit proposer un autre logement sur le marché locatif longue durée

Conditions de la compensation :

• Surface équivalente (± 20% maximum)
• Qualité d'habitabilité comparable
• Situé dans des périmètres définis par la Ville (généralement même arrondissement ou arrondissements limitrophes)
• Transformation concomitante à la demande

Impact concret :

Selon Patrick Amico, adjoint au logement de la Ville de Marseille, cette mesure a eu un effet dissuasif important :

• Avant 2025 : Plus de 800 demandes de changement d'usage par an
• 2025 : Moins de 100 demandes reçues
• Taux d'acceptation : Seulement 20% des demandes accordées

Notre analyse : Cette mesure rend quasiment impossible la mise en location courte durée d'une résidence secondaire pour un particulier, sauf à disposer déjà d'un local commercial à transformer ou d'un budget conséquent pour acquérir une compensation.

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3. Durée d'autorisation réduite à 4 ans

Les autorisations de changement d'usage pour les meublés de tourisme (résidences secondaires) ne sont plus valables que 4 ans (contre 6 ans auparavant).

À l'expiration :

• Vous devez refaire une demande complète
• Avec une nouvelle compensation si vous souhaitez continuer
• Sans garantie d'obtenir l'autorisation

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Les obligations qui restent inchangées

Malgré les nouvelles restrictions, certaines obligations étaient déjà en place et demeurent :

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Déclaration obligatoire en mairie

Tous les meublés de tourisme, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, doivent être déclarés.

Comment faire :

1. Rendez-vous sur taxedesejour.marseille.fr
2. Créez un compte hébergeur
3. Remplissez le formulaire CERFA N°14004*03
4. Obtenez votre numéro d'enregistrement

Ce numéro est obligatoire :

• Pour publier votre annonce sur Airbnb, Booking, Abritel
• À afficher dans toutes vos annonces
• À fournir lors des contrôles

Délai : Effectuez cette déclaration avant de mettre votre bien en location.

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Taxe de séjour

Vous devez collecter et reverser la taxe de séjour pour chaque voyageur.

Tarif à Marseille (2026) :

• 2,30 € par personne et par nuit (tarif plafond)
• Ou 4% du coût de la nuitée (si inférieur à 2,30€)
• Gratuit pour les mineurs

Comment la collecter :

• Automatiquement via les plateformes (Airbnb, Booking)
• Ou manuellement si vous gérez directement

Reversement :

• Trimestriel ou semestriel selon votre volume
• Directement via votre espace hébergeur sur le site de la Ville

Sanction en cas de non-reversement : Amende jusqu'à 750 € par infraction.

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Vérification du règlement de copropriété

Étape souvent oubliée mais cruciale !

Même si vous avez toutes les autorisations de la Ville, votre règlement de copropriété peut interdire la location de courte durée.

Points à vérifier :

• Clause d'habitation bourgeoise exclusive
• Interdiction explicite des meublés de tourisme
• Limitation du nombre de locations
• Obligations spécifiques (assurance, information du syndic)

Si le règlement interdit :

• Vous pouvez demander une modification en assemblée générale
• Il faut obtenir l'accord de la majorité des copropriétaires
• Sans cet accord, vous ne pouvez pas louer légalement

En cas de nuisances :Même si le règlement autorise initialement la location, la copropriété peut vous l'interdire si vos locataires causent des troubles de voisinage répétés.

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Déclaration fiscale

Vos revenus de location courte durée sont imposables et doivent être déclarés.

Régime fiscal applicable :

Micro-BIC (simplifié) :

• Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an (meublés non classés)
• Ou 77 700 € par an (meublés classés)
• Abattement de 30% (non classés) ou 50% (classés) appliqué automatiquement

Régime réel :

• Au-delà des seuils ci-dessus
• Ou sur option si vous préférez
• Déduction des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, conciergerie, etc.)

Notre conseil : Faites classer votre meublé de tourisme (étoiles) pour bénéficier de l'abattement de 50% et du seuil à 77 700 €. La démarche est simple et gratuite via Atout France.

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La "brigade Airbnb" : des contrôles renforcés

La Ville de Marseille ne se contente pas de nouvelles règles, elle renforce considérablement les contrôles.

Comment fonctionne la brigade ?

Équipe d'agents assermentés créée en 2023 :

• Surveillance des annonces en ligne sur toutes les plateformes
• Contrôles physiques des logements
• Vérification du respect des plafonds de jours
• Identification des locations illégales

Méthodes de contrôle :

• Croisement des données entre plateformes et déclarations
• Visites inopinées
• Signalements des voisins et syndics
• Analyse des calendriers de disponibilité en ligne

Les sanctions peuvent être lourdes

Pour dépassement des 90 jours (résidence principale) :

• Amende civile : 15 000 €
• Retrait du numéro d'enregistrement
• Interdiction de louer

Pour location sans autorisation (résidence secondaire) :

• Amende civile : 100 000 € par local (procédure accélérée)
• Plus possible mise en demeure de cesser l'activité
• Plus astreintes journalières en cas de non-respect

Pour non-déclaration ou fausse déclaration :

• Amende : 450 € à 5 000 €

Exemple concret :En 2025, la Ville de Marseille a assigné en justice 4 propriétaires de 40 logements loués illégalement. Le montant réclamé : près de 2,5 millions d'euros. C'est une première qui montre la détermination de la municipalité.

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Résidence principale vs résidence secondaire : bien comprendre la différence

La réglementation dépend entièrement du statut de votre bien.

Résidence principale

Définition légale :

• Logement que vous occupez au moins 8 mois par an (soit 240 jours)
• Votre domicile fiscal principal
• Où vous avez vos meubles et effets personnels

Règles applicables (2026) :✓ Déclaration en mairie obligatoire✓ Maximum 90 jours de location par an✓ Pas de changement d'usage nécessaire✓ Taxe de séjour à collecter✗ Pas de compensation à fournir

Avantages :

• Démarches simplifiées
• Revenus complémentaires sans gros investissement
• Flexibilité dans l'utilisation de votre logement

Inconvénients :

• Limitation stricte à 90 jours
• Nécessité de libérer le logement régulièrement
• Contrôles possibles pour vérifier que c'est bien votre résidence principale

Résidence secondaire

Définition :

• Logement que vous n'occupez pas comme résidence principale
• Vous y résidez moins de 8 mois par an
• Ou logement d'investissement locatif

Règles applicables (2026) :✓ Déclaration en mairie obligatoire✓ Demande de changement d'usage avec compensation obligatoire✓ Limitation à 8 mois de location par an✓ Maximum 90 jours consécutifs pour un même locataire✓ Autorisation valable 4 ans seulement✓ Taxe de séjour à collecter

Avantages :

• Possibilité de louer toute l'année (8 mois max)
• Rentabilité potentiellement plus élevée
• Pas de limitation à 90 jours annuels

Inconvénients :

• Compensation obligatoire (coûteuse et complexe)
• Démarches administratives lourdes
• Taux d'acceptation très faible (20%)
• Autorisation temporaire (4 ans)

Notre conseil : Sauf si vous disposez déjà d'une compensation ou d'un budget important, privilégiez l'achat d'une résidence principale que vous pourrez louer 90 jours par an. C'est aujourd'hui la seule option réaliste pour les particuliers à Marseille.

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Les alternatives à la location courte durée classique

Face à ces restrictions, d'autres options existent :

Le bail mobilité

Qu'est-ce que c'est ?Contrat de location meublée de 1 à 10 mois créé pour les personnes en mobilité professionnelle, en formation, en stage, etc.

Avantages :

• Pas de changement d'usage nécessaire
• Pas de compensation à fournir
• Pas limité à 90 jours
• Revenus locatifs réguliers

Inconvénients :

• Public cible plus restreint (étudiants, stagiaires, CDD)
• Durée minimale d'1 mois
• Moins flexible que la location courte durée
• Revenus généralement inférieurs

Idéal pour : Propriétaires de résidences secondaires qui veulent éviter les démarches de compensation tout en générant des revenus.

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La location longue durée classique

Face à la complexité de la location courte durée, certains propriétaires reviennent à la location longue durée traditionnelle.

Avantages :

• Aucune restriction réglementaire spécifique
• Revenus stables et prévisibles
• Moins de gestion au quotidien
• Locataire unique

Inconvénients :

• Rentabilité généralement inférieure
• Engagement sur la durée
• Préavis de 3 mois
• Risques d'impayés et de dégradations

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La location de moyenne durée (1 à 9 mois)

Entre court et long terme, cette option se développe :

• Public : cadres en mission, expatriés, travailleurs saisonniers
• Durée : généralement 1 à 6 mois
• Rentabilité : supérieure à la longue durée, inférieure à la courte durée
• Gestion : moins intensive que la courte durée

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Comment notre conciergerie vous aide à naviguer ces changements

Face à ces nouvelles contraintes, faire appel à une conciergerie professionnelle n'est plus un luxe mais une nécessité.

Gestion du calendrier des 90 jours

Nous vous aidons à :

• Optimiser vos 90 jours pour maximiser vos revenus
• Cibler les périodes de haute saison (été, événements marseillais)
• Suivre précisément le nombre de jours consommés
• Vous alerter quand vous approchez de la limite

Stratégie optimale : Louer principalement en juillet-août et lors des événements majeurs (festivals, matchs, congrès) pour des tarifs premium.

Conformité administrative

Nous gérons pour vous :

• La déclaration en mairie et l'obtention du numéro d'enregistrement
• La collecte et le reversement de la taxe de séjour
• La mise à jour de vos annonces avec toutes les mentions légales
• Le suivi de la réglementation en constante évolution

Conseil personnalisé

Nous évaluons votre situation spécifique :

• Résidence principale ou secondaire ?
• Rentabilité prévisionnelle selon les nouvelles règles
• Opportunité d'alternatives (bail mobilité, longue durée)
• Faisabilité d'une demande de compensation si résidence secondaire

Optimisation de la rentabilité

Avec seulement 90 jours disponibles, chaque réservation compte :

• Pricing dynamique pour maximiser le revenu par nuit
• Distribution sur les meilleures plateformes
• Photographies professionnelles
• Description optimisée
• Réactivité maximale aux demandes

Résultat : Nos clients génèrent en moyenne 40% de revenus supplémentaires par rapport à une gestion en autonomie.

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Les enjeux derrière ces restrictions

La crise du logement à Marseille

Ces mesures s'inscrivent dans un contexte de tension immobilière importante :

• Près de 13 000 logements sur Airbnb à Marseille (chiffres 2026)
• Environ 1 appartement sur 10 dédié à la location touristique dans le centre-ville
• Augmentation des loyers de +25% en 5 ans dans certains quartiers (Panier, Vieux-Port)
• Difficultés croissantes pour les Marseillais à se loger

L'objectif de la Ville

La municipalité assume une politique volontariste :

• Protéger le parc de logements pour les résidents permanents
• Lutter contre la gentrification touristique
• Maintenir la mixité sociale dans les quartiers centraux
• Réguler les plateformes type Airbnb

Citation de la Ville : "Marseille applique la réglementation la plus stricte de France pour lutter contre Airbnb" - revendication assumée par la municipalité.

Le débat : efficacité vs contraintes

Arguments des défenseurs :

• Nécessaire pour préserver le logement des habitants
• Lutte contre la spéculation immobilière
• Protection des quartiers populaires

Arguments des critiques :

• Impact limité : les locations courte durée ne représentent que 0,3% du parc total selon certaines études
• Les vraies causes de la crise seraient ailleurs : déficit de construction neuve, vacance importante
• Pénalise les petits propriétaires qui arrondissent leurs fins de mois
• Nuit à l'attractivité touristique de la ville

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Nos recommandations selon votre situation

Vous louez déjà votre résidence principale

✓ Action immédiate : Vérifiez que vous êtes bien déclaré et à jour✓ Installez un système de suivi des 90 jours (tableau Excel, app dédiée)✓ Concentrez vos locations sur les périodes les plus rentables✓ Augmentez vos tarifs pour compenser la réduction de jours✓ Envisagez notre service de conciergerie pour optimiser chaque réservation

Vous louez une résidence secondaire avec autorisation obtenue avant 2025

✓ Votre autorisation reste valable jusqu'à son expiration (4 ou 6 ans selon la date d'obtention)✓ Anticipez dès maintenant le renouvellement et la compensation nécessaire✓ Évaluez les alternatives : bail mobilité, vente, location longue durée✓ Calculez la rentabilité réelle avec les nouvelles contraintes

Vous envisagez de mettre votre résidence secondaire en location

✗ Soyez réaliste : Avec la compensation obligatoire, c'est quasiment impossible en 2026✓ Explorez le bail mobilité (1-10 mois) comme alternative viable✓ Considérez la location longue durée meublée classique✓ Ou transformez-la en résidence principale si vous pouvez y vivre 8 mois/an

Vous cherchez à investir dans la location courte durée à Marseille

Notre conseil franc :

• N'achetez QUE si vous pouvez en faire votre résidence principale
• Ou si vous disposez déjà d'une compensation valide
• Sinon, privilégiez d'autres villes moins restrictives ou d'autres types d'investissement

Le marché marseillais de la location courte durée est aujourd'hui réservé aux résidences principales ou aux gros investisseurs capables de gérer des compensations complexes.

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FAQ : Vos questions les plus fréquentes

Puis-je cumuler 90 jours sur ma résidence principale + louer une résidence secondaire ?Non, sauf si votre résidence secondaire a obtenu une autorisation de changement d'usage avec compensation. Sans cette autorisation, louer une résidence secondaire en courte durée est illégal.

Comment la Ville vérifie-t-elle que je respecte les 90 jours ?Par croisement des données : calendriers publics sur les plateformes, déclarations de taxe de séjour, signalements de voisins, et contrôles physiques de la brigade dédiée.

Que se passe-t-il si je dépasse les 90 jours sans le savoir ?Vous êtes juridiquement responsable. Amende de 15 000 € possible. L'ignorance de la loi ne protège pas. D'où l'importance d'un suivi rigoureux.

Airbnb bloque-t-il automatiquement les réservations après 90 jours à Marseille ?Non, contrairement à Paris. C'est à vous de gérer ce plafond et de bloquer votre calendrier.

Ma copropriété peut-elle m'interdire de louer même si j'ai les autorisations de la Ville ?Oui, absolument. Le règlement de copropriété prime. Vérifiez-le AVANT toute démarche.

Puis-je louer 90 jours en location courte durée ET 8 mois en bail mobilité ?Non. Le bail mobilité est une alternative à la location courte durée, pas un complément. Vous devez choisir l'un ou l'autre pour votre résidence secondaire.

Les 90 jours sont-ils par année civile ou glissante ?Par année civile : du 1er janvier au 31 décembre. Pas de report d'une année sur l'autre.

Comment obtenir une compensation pour ma résidence secondaire ?Vous devez trouver un local commercial dans les périmètres autorisés et le transformer en logement, ou acheter un logement à proposer en location longue durée. Dossier à déposer simultanément à votre demande de changement d'usage.

Combien coûte une compensation ?Variable, mais comptez au minimum 100 000 à 200 000 € pour acheter et transformer un local commercial, ou acheter un logement de compensation. C'est un investissement considérable.

Existe-t-il des aides pour les propriétaires respectueux de la réglementation ?Non, aucune aide spécifique. En revanche, les revenus de location courte durée restent soumis à une fiscalité avantageuse (abattement de 50% si meublé classé).

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Conclusion : S'adapter ou renoncer

La réglementation 2026 de la location courte durée à Marseille marque un tournant majeur. Avec la réduction à 90 jours pour les résidences principales et la compensation obligatoire dès le premier logement pour les résidences secondaires, la Ville de Marseille envoie un signal fort.

Pour réussir dans ce nouveau contexte, il faut :

• Une parfaite maîtrise de la réglementation
• Une optimisation maximale des jours disponibles
• Un professionnalisme accru dans la gestion
• Une anticipation des évolutions futures

Notre rôle en tant que conciergerie :Vous accompagner dans cette complexité croissante pour que vous puissiez continuer à profiter sereinement de vos revenus locatifs, en toute légalité et avec la meilleure rentabilité possible.

La location courte durée à Marseille n'est pas morte, mais elle exige désormais rigueur et professionnalisme. C'est exactement ce que nous vous apportons.

Besoin d'aide pour naviguer ces nouvelles règles ?

Notre équipe de conciergerie est à votre disposition pour :

• Un audit gratuit de votre situation
• La mise en conformité de votre location
• L'optimisation de vos revenus sur 90 jours
• L'exploration d'alternatives adaptées à votre cas

Contactez-nous dès maintenant →

Article mis à jour en janvier 2026. La réglementation de la location courte durée évolue régulièrement. Pour les informations officielles les plus récentes, consultez toujours le site de la Ville de Marseille.

Sources :

• Ville de Marseille - Direction du Logement et de l'Urbanisme
• Délibération du Conseil Municipal du 25 avril 2025
• Code de la Construction et de l'Habitation (articles L631-7 et suivants)
• Code du Tourisme (articles L324-1-1 et suivants)

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