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Se lancer en location courte durée à Marseille : le guide administratif complet 2026
Mis à jour : Avril 2026
Vous avez un appartement à Marseille et vous souhaitez le louer sur Airbnb ou une plateforme équivalente. L'idée est simple. Les démarches, en revanche, le sont moins — surtout à Marseille, qui applique l'une des réglementations les plus strictes de France en matière de location courte durée.
Ce guide vous accompagne pas à pas, de la première démarche administrative jusqu'à la déclaration fiscale. Il est structuré selon votre situation : résidence principale ou résidence secondaire. Lisez la section qui vous correspond, et consultez les parties communes pour les obligations qui s'appliquent à tous.
Avant tout : résidence principale ou résidence secondaire ?
C'est la question fondamentale. Toute la réglementation marseillaise en dépend. Les démarches, les limites de durée, les sanctions et les possibilités concrètes sont radicalement différentes selon le statut de votre bien.
Résidence principale : le logement que vous occupez au moins huit mois par an. C'est votre domicile fiscal, là où vous avez vos meubles et vos affaires personnelles. Holidu
Résidence secondaire : tout bien que vous n'occupez pas comme résidence principale — logement d'investissement, pied-à-terre, appartement hérité, bien locatif converti.
Si vous avez un doute sur le statut de votre bien, demandez-vous : est-ce que j'y vis la majorité de l'année ? Si oui, c'est votre résidence principale. Si non, c'est une résidence secondaire — et les démarches sont beaucoup plus lourdes.
PARTIE 1 — Résidence principale
Ce que vous pouvez faire
Vous pouvez proposer votre résidence principale en tant que location saisonnière à Marseille. Pas de changement d'usage à demander, pas de compensation à fournir. C'est la voie la plus accessible pour se lancer en location courte durée dans la ville. Holidu
La limite absolue : 90 jours par an. La législation Airbnb à Marseille abaisse la durée maximale de location à 90 jours à partir du 1er janvier 2026. En cas de dépassement, le contrevenant s'expose à une amende de 15 000 euros. Holidu
Ces 90 jours sont calculés par année civile (du 1er janvier au 31 décembre). Il n'y a pas de report d'une année sur l'autre, et aucune dérogation n'est possible hors circonstances extraordinaires reconnues.
Étape 1 — Déclarez votre meublé de tourisme en mairie
C'est la première démarche à effectuer, obligatoirement avant de publier votre première annonce.
Les propriétaires de résidences principales doivent remplir le formulaire CERFA N°14004*03 pour déclarer leur meublé de tourisme. Welkomz
Comment procéder :
- Rendez-vous sur taxedesejour.marseille.fr
- Créez un compte hébergeur (gratuit, quelques minutes)
- Remplissez le formulaire CERFA N°14004*03 en ligne
- Obtenez votre numéro d'enregistrement à 13 chiffres
Pour obtenir ce numéro d'enregistrement, il est nécessaire de vous connecter à votre compte hébergeur sur le site taxedesejour.marseille.fr. Une fois connecté, cliquez sur l'icône "Créer un numéro" pour effectuer votre demande. GuestReady
Ce numéro est gratuit, délivré immédiatement, et obligatoire pour publier toute annonce sur Airbnb, Booking, Abritel ou tout autre plateforme.
Étape 2 — Obtenez votre numéro SIRET
Vous devez vous inscrire sur l'INPI sous 15 jours suivant la mise en location pour obtenir votre numéro SIRET. ULYS Immobilier
Cette démarche est souvent ignorée par les hôtes débutants — c'est une erreur. Le SIRET est obligatoire pour déclarer votre activité de loueur en meublé, et les plateformes comme Airbnb peuvent vous le demander pour paramétrer correctement votre compte.
Comment procéder :
- Rendez-vous sur guichet-entreprises.fr (guichet unique de l'INPI)
- Créez votre activité sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
- Choisissez le régime fiscal (Micro-BIC ou Régime Réel — voir section fiscalité)
- Recevez votre numéro SIRET par email sous quelques jours
Étape 3 — Vérifiez votre règlement de copropriété
Avant même de publier votre annonce, vérifiez votre règlement de copropriété. Si vous êtes propriétaire d'un appartement en copropriété, il est crucial de vérifier les règlements de copropriété. Certaines copropriétés interdisent ou restreignent les locations de courte durée. TD Conciergerie
Cherchez dans votre règlement les termes : "habitation bourgeoise exclusive", "interdiction de sous-location", "meublé de tourisme". Si l'une de ces clauses apparaît, vous ne pouvez pas louer en courte durée sans une modification du règlement votée en assemblée générale.
Ce point est souvent découvert après coup, après avoir fait toutes les démarches. Vérifiez-le en premier.
Étape 4 — Déclarez votre assurance
Déclarer la location saisonnière de votre logement à votre assureur vous permet de bénéficier d'une protection supplémentaire en cas de dégât ou de litige. Holidu
Votre assurance habitation classique ne couvre pas automatiquement les dégâts causés par des voyageurs. Contactez votre assureur pour ajouter une option "location saisonnière" ou souscrire une assurance dédiée. Airbnb propose sa protection AirCover, mais elle ne remplace pas une assurance propriétaire complète.
Étape 5 — Configurez votre annonce avec le numéro d'enregistrement
Une fois le numéro obtenu, vous devez l'afficher sur toutes vos annonces. Sur Airbnb, il s'intègre dans les paramètres de l'annonce. Il doit figurer sur vos annonces et permet à la mairie de tracer les durées de location. Welkomz
L'absence du numéro d'enregistrement sur une annonce publiée expose le propriétaire à une amende de 450 € à 5 000 €.
Étape 6 — Suivez vos 90 jours
C'est une obligation de vigilance permanente. La résidence principale est limitée à 90 jours de location par an dans certaines zones, dont Marseille. Contrairement à Paris, Airbnb ne bloque pas automatiquement votre calendrier après 90 jours à Marseille. C'est à vous de gérer. ULYS Immobilier
Méthodes pratiques :
- Tenez un tableau (Google Sheets) avec toutes vos nuits réservées
- Vérifiez régulièrement votre dashboard "Statistiques" sur Airbnb
- Configurez une alerte dans votre calendrier lorsque vous approchez de 80 jours
PARTIE 2 — Résidence secondaire
Ce que vous devez savoir avant de commencer
La situation pour les résidences secondaires à Marseille est radicalement différente — et beaucoup plus complexe. Depuis 2025, les règles ont été considérablement durcies. Lisez cette section attentivement avant d'envisager tout projet.
La réalité du marché en 2026 : transformer une résidence secondaire en location courte durée à Marseille est devenu quasiment impossible pour un particulier classique, sauf à disposer d'un budget conséquent ou d'une compensation déjà en main. Les propriétaires doivent effectuer une démarche administrative pour le changement d'usage, transformant en pratique leur logement en hébergement commercial. Concierge Angels
Étape 1 — Le changement d'usage : l'obstacle principal
Dans les villes de plus de 200 000 habitants comme Marseille, il est indispensable d'obtenir une autorisation de changement d'usage avant de louer une résidence secondaire. Exact Immo
Ce changement d'usage se demande auprès du Service des Autorisations d'Urbanisme de la Ville de Marseille. Il transforme officiellement votre logement d'habitation en hébergement touristique commercial.
Étape 2 — La compensation obligatoire dès le premier logement
C'est le changement majeur de 2025 qui rend la démarche quasi-inaccessible. Depuis avril 2025, transformer une résidence secondaire en meublé de tourisme nécessite une compensation dès le premier bien — souvent transformer un bureau en logement en parallèle. Lodgify
Qu'est-ce que la compensation concrètement ?
Pour obtenir l'autorisation de changer l'usage de votre résidence secondaire, vous devez simultanément fournir une compensation de surface équivalente. Deux options :
- Transformer un local commercial (bureau, commerce) en logement d'habitation de surface équivalente
- Proposer un autre logement au marché locatif longue durée
Les conditions de la compensation :
- Surface équivalente (± 20% maximum)
- Situé dans des périmètres définis par la Ville (généralement même arrondissement ou arrondissements limitrophes)
- Transformation simultanée à la demande de changement d'usage
- Qualité d'habitabilité comparable
Le coût réel : acquérir et transformer un local commercial en compensation représente généralement entre 100 000 et 200 000 €. C'est un investissement qui rend l'opération viable uniquement pour des propriétaires disposant déjà d'un bien commercial, ou dans le cadre d'opérations immobilières de grande envergure.
Étape 3 — La durée d'autorisation
Les autorisations de changement d'usage ne sont valables que 4 ans. À l'expiration, vous devez refaire une demande complète avec une nouvelle compensation, sans garantie d'obtenir l'autorisation. Lodgify
L'alternative réaliste : le bail mobilité
Pour les propriétaires de résidences secondaires qui ne peuvent pas ou ne souhaitent pas franchir l'obstacle de la compensation, le bail mobilité permet de contourner les obstacles liés à l'autorisation de changement d'usage. Cette solution devient stratégique à Marseille. Welkomz
Ce qu'est le bail mobilité :Un contrat de location meublée de 1 à 10 mois, destiné aux personnes en mobilité professionnelle, en formation, en stage ou en études. Il ne nécessite aucun changement d'usage, pas de compensation, et peut être utilisé pour une résidence secondaire sans les contraintes du meublé de tourisme.
Avantages :
- Aucune autorisation de changement d'usage
- Pas de compensation à fournir
- Revenus réguliers sur des durées de 1 à 6 mois typiquement
- Clientèle stable (étudiants, stagiaires, professionnels en mission)
Inconvénients :
- Durée minimale d'1 mois (pas de nuits isolées)
- Revenus généralement inférieurs à la LCD classique
- Public cible plus restreint
Démarches spécifiques résidence secondaire (si compensation obtenue)
Si vous avez obtenu votre compensation et votre autorisation de changement d'usage, les étapes suivantes s'appliquent en plus des démarches communes :
- Dépôt du dossier complet au Service des Autorisations d'Urbanisme avec le justificatif de compensation
- Obtention du numéro d'enregistrement (même procédure que la résidence principale)
- Déclaration en mairie du meublé de tourisme via le CERFA N°14004*03
- Surveillance de la limite des 8 mois — la location à un même locataire ne peut excéder 8 mois consécutifs pour une résidence secondaire Concierge Angels
- Renouvellement de l'autorisation avant expiration des 4 ans
PARTIE 3 — Obligations communes à tous les propriétaires
Ces démarches s'appliquent que votre bien soit une résidence principale ou secondaire.
La taxe de séjour
La réglementation Airbnb à Marseille impose aux propriétaires de collecter et reverser la taxe de séjour. Holidu
Pour les hôtes qui passent par Airbnb, Booking ou Abritel : depuis le 1er janvier 2019, toutes les plateformes de réservation en ligne intermédiaires de paiement ont l'obligation de collecter la taxe de séjour pour votre compte. Vous n'avez rien à faire pour ces nuitées. Welkomz
En revanche, vous devez déclarer vos nuitées chaque mois sur ampmetropole.taxesejour.fr, même si le montant est à zéro. Pour les nuitées en réservation directe (hors plateforme), vous devez collecter et reverser vous-même la taxe.
Les tarifs 2026 à Marseille (par personne / par nuit) :
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
La loi Le Meur, votée fin 2024 et mise en application depuis janvier 2025, impose notamment un DPE obligatoire pour les meublés de tourisme. Lodgify
Le DPE 2026 a évolué au 1er janvier 2026 avec un mode de calcul révisé. Si votre bien était classé F, une simple réédition pourrait le faire passer en E. Un logement classé G est déjà interdit à la location. Faites réaliser votre DPE par un diagnostiqueur certifié si ce n'est pas encore fait. ULYS Immobilier
La déclaration fiscale
Tous les revenus de location courte durée sont imposables et doivent être déclarés, quoi qu'il arrive. Deux régimes sont possibles :
Simuler votre situation avec nos outils, et choisissez votre régime fiscal. Sur nos outils Host Corner.
Le Micro-BIC (régime simplifié)
Un plafond de 15 000 € de recettes annuelles (meublés non classés) permet de bénéficier du régime Micro-BIC, avec un abattement de 30 % pour les locations non classées. Pour les meublés classés (avec étoiles Atout France), le seuil monte à 77 700 € et l'abattement est de 50 %. Lodgify
Le Micro-BIC est le régime le plus simple : vous déclarez vos recettes brutes, l'abattement s'applique automatiquement, et vous payez l'impôt sur le solde.
Le Régime Réel
Au-delà des seuils Micro-BIC, ou sur option si vous préférez, le Régime Réel vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, honoraires de conciergerie, charges de copropriété, assurances, amortissement du bien et du mobilier.
Le régime réel est souvent le plus avantageux car il permet d'effacer fiscalement vos loyers grâce à l'amortissement comptable du bâti. En revanche, il nécessite une comptabilité complète et le recours à un expert-comptable est fortement recommandé. ULYS Immobilier
Pour une analyse détaillée des deux régimes, consultez notre article dédié : LMNP — Régime Réel vs Micro-BIC.
PARTIE 4 — Les sanctions en cas de non-conformité
La brigade de contrôle de la Ville de Marseille est active et les sanctions sont lourdes. La cité phocéenne a recruté une équipe d'agents assermentés qui traquent les pratiques illégales en matière de location saisonnière en contrôlant les annonces et en visitant les logements. Holidu
Résumé des amendes applicables en 2026 :
Ces sanctions ne sont pas théoriques. En 2025, la Ville de Marseille a assigné en justice plusieurs propriétaires gérant des dizaines de logements illégaux, réclamant plusieurs millions d'euros d'amendes cumulées.
Récapitulatif : votre checklist selon votre situation
✅ Résidence principale
- Vérifier le règlement de copropriété
- Remplir le CERFA N°14004*03 sur taxedesejour.marseille.fr
- Obtenir le numéro d'enregistrement à 13 chiffres
- S'inscrire à l'INPI pour obtenir le numéro SIRET
- Déclarer l'activité à son assureur
- Afficher le numéro d'enregistrement sur toutes les annonces
- Mettre en place un suivi des 90 jours
- Déclarer les nuitées mensuellement sur ampmetropole.taxesejour.fr
- Déclarer les revenus locatifs dans sa déclaration de revenus annuelle
- Faire réaliser un DPE si non disponible ou périmé
✅ Résidence secondaire (avec compensation)
- Vérifier le règlement de copropriété
- Identifier et sécuriser une compensation éligible
- Déposer le dossier de changement d'usage au Service des Autorisations d'Urbanisme
- Remplir le CERFA N°14004*03 sur taxedesejour.marseille.fr
- Obtenir le numéro d'enregistrement
- S'inscrire à l'INPI pour le numéro SIRET
- Déclarer l'activité à son assureur
- Afficher le numéro d'enregistrement sur toutes les annonces
- Déclarer les nuitées mensuellement sur ampmetropole.taxesejour.fr
- Surveiller la limite des 8 mois consécutifs par locataire
- Anticiper le renouvellement de l'autorisation (4 ans)
- Déclarer les revenus locatifs annuellement
FAQ
Je suis locataire — puis-je sous-louer mon appartement sur Airbnb ?Vous devez impérativement obtenir l'accord écrit de votre propriétaire. De plus, le loyer que vous demandez au sous-locataire ne peut en aucun cas dépasser le montant de votre propre loyer. La sous-location de logements sociaux est totalement interdite. Welkomz
Airbnb bloque-t-il automatiquement mon calendrier après 90 jours à Marseille ?Non. Contrairement à Paris, Airbnb ne bloque pas automatiquement les réservations après 90 jours à Marseille. C'est à vous de gérer ce plafond et de bloquer votre calendrier.
Mon bien est une résidence secondaire — puis-je me lancer sans compensation ?Non, depuis avril 2025. La compensation est obligatoire dès le premier logement. Sans elle, toute location courte durée d'une résidence secondaire à Marseille est illégale et expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € par local.
Faut-il un comptable pour se lancer ?Pas obligatoirement pour le Micro-BIC. En revanche, dès que vous optez pour le Régime Réel ou que vos revenus dépassent les seuils du Micro-BIC, l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé en LMNP est fortement recommandé.
Combien de temps prend l'ensemble des démarches ?Pour une résidence principale : comptez 1 à 2 semaines entre la déclaration en mairie, l'obtention du numéro d'enregistrement, le SIRET et la déclaration assureur. Pour une résidence secondaire avec compensation : plusieurs mois, selon la disponibilité du Service des Autorisations d'Urbanisme et la complexité du dossier de compensation.
Le numéro d'enregistrement est-il valable à vie ?Il n'expire pas pour une résidence principale. Pour une résidence secondaire, l'autorisation de changement d'usage associée est valable 4 ans et doit être renouvelée avec une nouvelle compensation.
Vous souhaitez vous faire accompagner ?
Les démarches administratives pour se lancer en location courte durée à Marseille ont considérablement évolué ces deux dernières années. Entre la loi Le Meur, le durcissement des règles sur la compensation, et la brigade de contrôle active, les erreurs coûtent cher.
Chez Host Corner, nous accompagnons les propriétaires marseillais dans l'ensemble de ces démarches :
- Vérification de votre situation (résidence principale vs secondaire, règlement de copropriété)
- Assistance à la déclaration et à l'obtention du numéro d'enregistrement
- Mise en conformité de vos annonces existantes
- Suivi réglementaire et veille sur les évolutions de la loi
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Article publié en avril 2026. La réglementation de la location courte durée à Marseille évolue régulièrement. Pour les informations officielles les plus récentes, consultez le site de la Ville de Marseille (marseille.fr) et la plateforme de la Métropole (ampmetropole.taxesejour.fr).
Sources officielles :
- Ville de Marseille — marseille.fr/taxe-de-sejour
- Métropole Aix-Marseille-Provence — ampmetropole.taxesejour.fr
- Service-Public Entreprendre — Code général des collectivités territoriales
- Loi Le Meur — novembre 2024
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